Ввод в эксплуатацию объекта капитального строительства. - Ремонт и строительство

Ввод в эксплуатацию состоит из нескольких этапов. Имущественный комплекс проверяют пожарные инспекторы и СЭС, составляется акт, выдается заключение, затем разрешение. Для составления акта создается комиссия из представителей застройщика, заказчика, подрядчика. Этот документ оформляется на специальном бланке, визируется руководителем архитектурного бюро, необходим при внесении данных в ЕГРП и оформления кадастрового паспорта.
Последние и планируемые изменения Градостроительного кодекса по вводу в эксплуатацию объектов капитального строительства

С целью усовершенствования в градостроительстве в конце декабря 2021 года принят закон № 275-ФЗ, вносящий важные изменения в ГрК (Градостроительный кодекс):

• определены этапы выполнения строительных проектов, список связанных с реализацией мероприятий (старые правила до 01.09.2022 действуют в регионах, в которых закреплены локальными нормативными актами);
• введен термин «рабочая документация», исключен термин «исполнительная документация»;
• закреплено понятие типовых проектных документов (вместо экономически эффективных);
• экспертизы можно проводить в виде «одного окна»;
• расширен список объектов, для строительства/реконструкции которых не требуется разрешение;
• определены нормативы согласования с техническим планом, проектом планирования, зонирования;
• ограничена компетенция Росреестра при проведении кадастрового учета, проверок проектной документации (специалисты Российского союза инженеров отмечают, что это облегчит жизнь застройщикам).

Рабочая документация должна разрабатываться на основе проектной, включать в себе текст и графику (альтернативный вариант - информационная модель). Оба вида документов можно составлять одновременно. Типовая документация будет применяться при положительном заключении государственных экспертов, внесении в государственный реестр. Так же ее можно использовать как для строительства, так для реконструкции. Обязательное применение определяет правительство РФ.

30.11.2021 опубликовано постановление Правительства № 2113 о видах инженерных сетей и линейных объектов, для которых отменены положения ст 52.2 ГрК. В списке 22 пункта, в том числе касающиеся автомагистралей, дорог категории I A, водопроводных сетей, линий с напряжением 360 В. Постановление вступи в действие 01.03.2022.

Объединенный инжиниринговый центр самым важным считает определение этапов выполнения работ по строительству и реконструкции на федеральном уровне.

Административный регламент по вводу в эксплуатацию

Чтобы ввести имущественный комплекс в эксплуатацию, необходимо обратиться исполнительный орган федерации, субъекта, самоуправления, который выдавал разрешение, или:
• МФЦ;
• на портал госуслуг;
• в информационную систему, обеспечивающую градостроительную деятельность;
• в другую системы, интегрированную с единой (если в наименовании имеются слова «специализированный застройщик».

Необходимо предоставить пакет документов:
• документы, удостоверяющие право на земельный участок;
• план участка, который предоставлялся для получения разрешения;
• акт приемки;
• документ, удостоверяющий соответствие проекту;
• документ, удостоверяющий подключение инженерно-технических сетей;
• схемы с указанием расположения объекта и инженерных коммуникаций;
• заключение органа надзора о соответствии проекту;
• документ, удостоверяющий страхование гражданской ответственности (если объект опасный).

Объединенный инжиниринговый центр обращает внимание: разрешение на ввод в эксплуатацию не выдается, если нет документов или имущественный комплекс не соответствует строительным нормативам или требованиям, определенным в разрешении.

Функции заказчика, застройщика на этапе ввода объекта в эксплуатацию
Задача застройщика — обеспечить проведение изысканий, разработку проекта, строительство (ремонт, реконструкцию). Он должен провести работы, получить техпаспорт и документы, удостоверяющие выполнение всех условия, провести испытательные работы, принять участие в составлении акта.
Заказчик — представитель инвесторов, организует строительство, находит подрядчика и заключает договор, осуществляет надзор, оформляет документы для сдачи, подписывает акт, передает объект инвесторам.
Роль подрядчика — выполнить работы согласно договору. У него должны быть соответствующие лицензии. По окончании работ он извещает заказчика, подписывает акт приемки, составляет документы, удостоверяющие соответствие объекта требуемым параметрам, схемы, отражающие расположение объекта и инженерных коммуникаций.

Заказчик-застройщик — это компания со штатом сотрудников, имеет документы, удостоверяющие право на участок, строит сама на средства инвесторов.
Основные функции:
• целевое использование средств вкладчиков;
• качественное выполнение работ;
• правильное оформление документов;
• точное соответствие имущественного комплекса проекту;
• соблюдение сроков ввода в эксплуатацию.

При самостоятельном проведении работ нужно иметь все необходимые разрешения и лицензии.
Ввод в эксплуатацию после техническое перевооружения, реконструкции

Техническое перевооружение — это капремонт, дополненный изменениями технологии производства. На практике это ряд мероприятий, которые проводятся с целью повысить экономические и технические параметры основных средств (иногда части) при помощи более современной технологии (техники), замены изношенного или устаревшего оборудования, автоматизации. В результате меняется номенклатура продукции или начинается выпуск другой. Перед техническим перевооружением разрабатывается проект, учитывающий характеристики нового производственного процесса. При его разработке можно исключить отдельные разделы (постановление Правительства № 87).

Реконструкция (для не линейного объекта) — изменение всех или отдельных параметров (площади, количества этажей, высоты), надстройка, расширение, перестройка, перепланировка с улучшением или восстановлением несущих конструкций, заменой инженерных коммуникаций (п. 14 ст. 1 . ГрК). Реконструкция может проводится в жилых домах и промышленных зданиях. Цель — довести характеристики до уровня, соответствующего актуальным требованиям законодательства.

Инжиниринговая Компания «2К» обращает внимание: перед проведением работ требуются инженерные изыскания, подготовка проектной документации (состав аналогичный составу для строительства) с обязательной экспертизой. При вводе в эксплуатацию нет необходимости вносить изменения в кадастр.

Особенности ввода в эксплуатацию объектов при изменении проектной документации

Изменения в проектную документацию может вносить застройщик (ч. 38 ст. 49 ГрК), повторная экспертиза не требуется. В пакете меняются или разрабатываются отдельные страницы, тома. При отрицательных результатах экспертизы работу проводит организация, разработавшая первоначальный вариант, при положительных застройщик может заключить договор с другим подрядчиком, обладающим соответствующим СРО. При вводе в эксплуатацию изменения считаются частью основной проектной документации (п. 2.2 ст. 9 ГрК).

Ввод в эксплуатацию линейных объектов, объектов инженерной инфраструктуры, опасных объектов

К линейным объектам относятся мосты, тоннели, авто и ж/д магистрали, нефте и газопроводы. Эти объекты относятся к отдельному подвиду капитального строительства, процедура ввода в эксплуатацию определена ст. 55 ГрК.

При сдаче объектов инфраструктуры заказчик создает приемочную комиссию, определяет срок ее работы. Акт приемки предоставляется инвестору для утверждения, затем вместе с заявлением передается надзорной инспекции для выдачи итогового заключения (объекты инженерной инфраструктуры в некоторых ситуациях сдаются поэтапно). Дальнейшая процедура определена ст. 55 ГрК.

Для опасных промышленных имущественных коплексов важны требования, определенные Письмом Ростехнадзора № 09-00-06/11483 и закона № 116-ФЗ. Заключение экспертизы по безопасности вносится в реестр до ввода в эксплуатацию. Инжиниринговая Компания «2К» обращает внимание: экспертиза требуется так же при изменениях проектной документации. Дальнейшая процедура определена ст. 55 ГрК.

Особенности ввода в эксплуатацию незавершенного строительства — разъяснение Российского союза инженеров

Незавершенным считается строящийся или законсервированный имущественный комплекс, эксплуатирующийся без приемки и оформления другой необходимой документации. Ввести его в эксплуатацию невозможно (ст.55 ГрК). Если собственником является предприятие/организация, такой объект не учитывается как основное средство, хотя является собственностью (право подтверждено актом приема или договор купли-продажи).

При разбирательствах споров в судах можно сделать вывод, что ввод в эксплуатацию невозможен даже в том случае, если имущественный комплекс фактически эксплуатируется. При желании достроить его требуется отдельное разрешение.

Ввод в эксплуатацию при самовольном строительстве: рекомендации Объединенного инжинирингового центра

Строительство считает самовольным, если участок занят самовольно, используется не по назначению, отсутствует разрешение на проведение работ. У лица, которое провело строительство, отсутствует право собственности, такое имущество нельзя сдавать в аренду, продавать или совершать другие сделки по отчуждению. Чтобы узаконить постройку, необходимо обратиться в суд, чтобы признать право собственности.

При положительном решении можно обращаться в орган исполнительной власти с заявлением и пакетом документов:

• заключением о надежности по результатам обследования;
• техническими условиями инженерного обеспечения;
• документом, подтверждающим право на землю;
• копией судебного решения.

Вариантов решений три:

• снести постройку;
• привести участок в первоначальное состояние для использования по назначению;
• разрешить ввод в эксплуатацию.

При первых двух вариантах решение подлежит обжалованию. При третьем варианте дальнейшие действия определены ст.55 ГрК.

Порядок приемки объекта, пакет документации

В процессе строительства проводятся промежуточные проверки сооружения, испытания оборудования (в промышленности) с участием заказчика. Недоделки и дефекты устраняются.
Процесс приемки регулируется СНиП 3.01.04-87. Основной документ — акт приемки согласно ч.4 ст.753 ГК. На практике это сдача объекта заказчику подрядчиком в присутствии автора проекта и представителя эксплуатационной организации. Акт можно оформить в произвольной форме, подписаться должны подрядчик и заказчик. Для опасных, сложных, уникальных объектов дополнительно требуется заключение федерального или регионального органа надзора.