С ТОЧКИ ЗРЕНИЯ УПРАВДОМА - Недвижимость

Прогноз рынка жилой недвижимости на 2020 год

Тимур Киров

С июля 2019 г. вступают в полную силу поправки к ФЗ-214, и все estate-эксперты единодушно пророчат обвал рынка новостроек и более чем 20-процентный рост цен.

Это неминуемое удорожание уже летом скажется на стоимости новых девелоперских проектов, и обусловлено оно сугубо политической задачей, которую перед Президент России поставил перед законодателями – в принципе искоренить проблему обманутых дольщиков: « …нужно переходить на цивилизованные способы финансирования отрасли, даже если это приведет к некоторому снижению в стройсекторе. Без этого нам никогда не навести порядок.»

Что ж, эпоха «лихих 90-х» и «тучных нулевых» ушла безвозвратно, а упомянутый В.В. «цивилизационный переход» потребует дополнительных ресурсов. Многим придется просто свернуть свою деятельность до лучших времен. На рынке наблюдается небывалое затишье, застройщики торопятся достроить то, что можно еще финансировать «по-старому». Паники нет, но напряжение растет.

А вот от депутатов ГД и чиновников Белого дома идут позитивные комментарии.

В самом деле - поручение Президента исполнено, больше никакой «самодеятельности»: каждый ДДУ (договор долевого участия – авт.) находится под жестким банковским контролем. Статистика обманутых дольщиков снижается…

Сила вето

Стоит ли напоминать слова Марка Твена о том, что такое статистика? Но пусть: принимаем как данность новую банковскую опцию – эскроу-обслуживание каждого ДДУ, которое потребует только на оплату услуг банка около 5% от тех денег, что новый дольщик готов заплатить новую квартиру. Чувствует ли он себя защищенным и не обманутым? Это сложный вопрос, который сегодня ответа не имеет, да и к 2020-му году вряд ли будет ясность.

Дело в том, что наша банковская система к такой высокой ответственности не готова, и это не секрет. Из пятидесяти банков, которым высочайше разрешено открывать эскроу-счета, только в двух есть соответствующие отделы, специалисты и утвержденные регламенты. Это Сбербанк и Московский Кредит. Жесткие стандарты Сбера всем известны, там не всякому «юрику» открывают р/счет, не то что кредитную линию для девелопера…

Блокировка, эскроу-депонирование средств дольщика - как не назови, а для застройщика это выглядит грубым запретом на живое финансирование. Государство наложило вето на движение средств в рамках ДДУ, и деньги дольщика просто перешли с «матрасного счета» - на эскроу-счет. При этом нет никаких гарантий в случае банкротства банка, автоматически страхуются только крупные вклады – свыше 10 млн. рублей. И значит вероятность потери денег остается на прежнем уровне. Только теперь жаловаться некому.

Точка зрения

Есть, оказывается такой банковский термин – «постоянство впечатления клиента». Более того – этот параметр лежит в основе корпоративной стратегии банка. Беда в том, что для стратегических изменений необходимо время. Банковский сектор, особо не напрягаясь по части маркетинга, получает гарантированный доход около 30% от каждой новостройки.

И значит - у полусотни банков, облеченных доверием Правительства, есть запас времени. Но у застройщика времени никогда не было и быть не может: деньги должны работать!

И вот некий энергичный девелопер, допустим, хочет строить жилье не в московском регионе (такое бывает!), у него есть возможность привлечь деньги друзей/родственников/партнеров (бывает и такое!!!) – но отдавать банку супер-маржу в объеме 20-25% – он не желает. Что он придумает? Правильно – черную кассу взаимопомощи, займы от физлиц, расписки и полулегальное поручительство. Нас ожидает новый всплеск мошенничества и обмана.

Нейтральный взгляд

Бизнес управления МКД (многоквартирные дома – авт.) позволяет смотреть на проблему с нейтральной точки зрения. Было время, когда любой ЖСК был сам себе и кредитор, и застройщик, и аудитор. Сегодня все изменилось и это триединство примеряет на себя банковское сообщество. Результат будет нескоро, и в том, что это будет трудно и дорого – ни у кого нет сомнений.

Однако не все так мрачно, ведь все забывают, что этап проектирования, строительства и госприемки – это лишь короткий фрагмент в жизненном цикле МКД. А цикл этот соразмерим с человеческим веком – до 100 лет. И как человеку нужна долгая и счастливая жизнь, так и каждому МКД, к котором живут платежеспособные собственники – необходимо долгая и счастливая эксплуатация.

Для банка (да и для государства) – МКД перестает существовать сразу после сдачи в эксплуатацию и даты внесения в кадастр. А для управляющей компании – в этот момент жизнь и работа только начинается. И значит – чем больше будет успешных девелоперских проектов, тем лучше с точки зрения нормального управдома.

И пусть государство, резко меняя правила игры на этом рынке, фактически готово смириться с грядущим обвалом в строительной отрасли.

Мы, пожалуй, не смиримся и поищем иные возможности для финансирования новостроек.


Киров Тимур Миронович, руководитель многопрофильного холдинга, предприниматель, эксперт в сфере ЖКХ и жилищного строительства