Оценщики намерены выработать единые правила при изъятии недвижимости - Недвижимость

27 февраля 2019 года в г. Москве состоялся круглый стол: «Изъятие недвижимости для государственных нужд. Теория и практика оценки компенсаций: проблемы и их решение». Организаторы мероприятия Общероссийская общественная организация «Деловая Россия» и Институт профессионального образования. Модераторами мероприятия выступили Галина Булычева, к.э.н., руководитель подкомитета по оценочной деятельности Комитета по финансовым услугам «Деловой России», Председатель экспертного совета СМАО и Юлия Усова, руководитель подкомитета по финансовой грамотности «Деловой России», ректор «Института профессионального образования».

Открыла мероприятие Галина Изотова, член генерального совета, Председатель Комитета «Деловой России» по финансовым услугам, обозначив актуальность темы Круглого стола: «несмотря на то, что в настоящее время данная тема нормативно достаточно обеспечена в правовом поле Российской Федерации, у предпринимателей достаточно много к ней вопросов. Поэтому, те проблемы, которые мы сегодня обсудим, будут структурированы, лягут в последующую повестку работы Комитета по финансовым услугам и в дальнейшем будут транслированы лицам, принимающим решения».

Участники мероприятия обсудили особенности оценки недвижимости для целей изъятия, в том числе и зарубежный опыт. Татьяна Байкова, ведущий юрисконсульт направления «Рынок недвижимости» Фонда «Институт экономики города», рассказала о том, что изъятие в развитых странах является крайним методом и применяется, только тогда, когда не удалось договориться с собственником о выкупе. При этом действуют достаточно жесткие условия для осуществления принудительного отчуждения: соблюдение общественно значимых целей, доказательство отсутствия иных вариантов, кроме изъятия в намеченном месте, обязательное использование изъятого, а также защищены права собственника, как правом на апелляцию, так и детальными градостроительными планами.

В ходе обсуждения были обозначены наиболее острые проблемы возникающие при расчете величины компенсации за изымаемое имущество. Так, сложности в расчете возникают при изъятии части участка, при компенсации частичных прав (бессрочного пользования, аренды) при наличии незарегистрированных улучшений, при изъятии участков с обременением в виде охранных зон, сервитутов, договоров. Так, например, Иван Гавриленко, начальник отдела обеспечения оценочной деятельности и реализации инвестиционной программы, Департамента имущественных отношений ПАО «ФСК ЕЭС», отметил, что «для строительства объектов электросетевого хозяйства необходимы маленькие участки в 200-250 кв.м., посредине поля в сотни гектаров, и не понятно, как их оценивать. Поэтому, вопрос цены при изъятии стоит остро».

Особую дискуссию вызвал вопрос оценки убытков и упущенной выгоды, так как в законодательных актах, регулирующих изъятие и в стандартах оценочной деятельности, не конкретизируется данный процесс, а также убытки не являются объектом оценки. В свою очередь, Леонид Ладанов, Начальник управления оценки Московского областного БТИ, рассказал об опыте Московской области, отметив, что наработанную методическую базу в этом вопросе можно транслировать и на другие регионы, при этом всё же «необходимо создание единой методологии, которая бы зафиксировала подходы к оценке изымаемого имущества».

По итогам мероприятия было принято решения о необходимости создания Комиссии по вопросам изъятия имущества при Рабочем органе Совета по оценочной деятельности Минэкономразвития России по методическому обеспечению. «Рабочий орган Совета по оценки при регуляторе наиболее подходящая площадка для решения подобного рода вопросов, так как в нём может быть официально представлено мнение представителей федеральных, региональных и муниципальных властей, потребителей и смежников, а также возможно инициировать последующие изменения в нормативно – правовые акты, как связанные с оценочной деятельностью, так и не связанные. Несмотря на то, что у нас очень разнятся условия, при которых изымается имущество, в том числе территориальные, я убеждена, что общий подход – возможен. Это не только облегчит работу оценщика, но и в целом снизит социальную напряженность, так как для правообладателя (собственника) появятся понятные «правила игры» в рамках которых будут действовать все участники», – подвила итоги Круглого стола Юлия Усова.

В мероприятии приняли участие практикующие оценщики, эксперты СРО оценочной деятельности, юристы, представители крупнейших компаний - потребителей оценочных услуг, представители Минэкономразвития России, Министерства имущественных отношений Московской области и других федеральных и региональных властей.