«Кризис в строительстве или вопросы к застройщикам…» - Проекты

С разразившимся кризисом вся страна с благоговейным ужасом следит за падающей ценой на нефть и ростом доллара и евро…все тайно надеются, что стрелка качнётся вверх и всё вернётся так как было лет пять назад…но так не бывает…никогда не было и не будет, потому что основа жизни - это постоянное обновление путём изменений. «Да…-скажите Вы…-но почему изменения в худшую сторону?!!» А кто сказал, что в худшую? У природы не бывает ошибок, а если вы считаете, что это не так, то вы слишком много на себя берёте….
По профессии я архитектор и этим занимался всю свою сознательную жизнь, понимая свою специальность в точном переводе с латинского как «главный строитель». Поэтому я не хочу дискутировать на тему нефти или газа…всё ясно и так – мы подходим к четвёртому технологическому укладу и углеводороды будут нужны всё меньше и меньше, это не трудно заметить на улицах Европы или наблюдая масштабы строительства в Китае альтернативной энергетики… я могу сказать про положение дел в отрасли, которую знаю, как профессионал-строительство. А можно остановится как на примере только на одном его направлении-жилищное строительство, которым я в основном и занимался последних 7 лет…
Продажи падают, льготную ипотеку не продолжают, с долевым всё туже затягивают гайки в ожидании тысяч «обманутых вкладчиков» -короче, одним словом «крах» и «кризис жанра» на ближайшие 5-7 лет… А что вы хотели? Чтобы мир замер навсегда, и мы бы продолжали строить то же, и так же как строили наши отцы и деды ещё пару сотен лет? Но почему-то за всю жизнь я видел только одного застройщика, который ездил на «копейке» 70-годов и то, потому что скрывался от «обманутых дольщиков» …все предпочитают мерседесы последних моделей. Мир должен изменяться-это его природа и суть. Мне кажется мы наивно самолюбивы и глупы, ожидая, что будем отдавать всё меньше и хуже, а жизнь нам будет сыпать в карман больше и чаще. Ещё Эйнштейн сказал про то что нельзя что-то улучшить, продолжая действовать старыми методами. Это, кстати, относится ко всем отраслям нашей экономики.)))
С другой стороны, рынок в той же Москве просел неоднородно…у кого-то он вырос на 20%, а у кого-то упал на 70%... итоге-у всех на 50%...а это означает что всё не фатально…и готов поспорить, что если кто-то построит нормальное жильё по себестоимости 20 000 за квадрат и начнёт продажи с 24 000 (плюс техусловия и земля) - то у него выстроится очередь, не смотря на кризис… Все строители сейчас задохнуться от возмущения и праведного гнева, что себестоимости в 20 000 за квадрат не может быть ни практически, ни теоретически…я могу только ответить «А вы пробовали»? А если пробовали, то как?» и вот здесь готов поспорить, потому что спорил не раз и для доказательств летали и в Дубай и в Стамбул и в Канаду и по России поколесили….самое интересное не в этом…когда на цифрах и на реальных стройках застройщики видели то о чём спорили- догадайтесь сколько новых технологий и материалов мы включили в свои проекты за эти последние 7 лет???? Правильно! Ни одного! И вот здесь у меня вопрос «ПОЧЕМУ???» хотя ответ я и сам понял за эти годы…страх перед новым оказался сильнее жадности и если и так покупают-то зачем рисковать такими деньгами…
Но вот больше не покупают…что будем делать? Увольнять сотрудников и расходиться по домам? А как жить будем дальше? С Ткачёвым конкурировать? Нефть искать? А может всё же найдутся смельчаки и кто-то рискнёт? Меня ужасно интересует этот философский вопрос-почему мы постоянно самые отсталые во всех отраслях, кроме вооружения и атомной промышленности?
Ну а если посмотреть на стройку в деталях и начать, например, непосредственно с котлована? Грунты не везде суглинок и я часто наблюдал решения, которые применяются при выборе фундамента застройщиком… все мои попытки предложить уплотнение шнековым способом за копейки вместо цементации, а тем более плитного фундамента как решения проблемы слабых грунтов заканчивались провалом. Все рассчитывают на опыт и на поток…т.е. если мы прошлый раз заложили цементацию-нафиг твои шнеки…да, но характеристики грунтов там были другие-здесь сойдёт и просто уплотнение…разница в выборе часто от полумиллиона до миллиона на одной «банке»…ну хорошо…вы решили лить плиту-вы нескромно богаты…ну а армировать то металлом её зачем? Композитной арматурой по технологии пензенских производителей вы её заармируете в 2 раза дешевле и в 5 раз быстрее. Ребята из «Вымпела» ролик с армированием фундаментной плиты за 2 часа крутят уже 3-ий или 4-ый «Мосбилд». Это ещё с полмиллиона. Вы чем-то рискуете, армируя композитом фундаментную плиту? Нет! Вам не нужны деньги? Объясните причину, по которой вы отказываетесь сэкономить?
Идём дальше…Каркас… Почему или колонны, или стены? А почему не «короткие стены»? Ведь экономичнее, технологичнее и дешевле? Я знаю, что у меня в Экспертизе будут проблемы, но это будут мои проблемы-вы то почему боитесь? Последний ответ на этот вопрос был такой- «монолит дешевле чем керамзитовые блоки заполнения» Браво! И опять же про заполнение наружных стен…в Подмосковье с прошлого года выпускают готовые сандвич-панели для жилых домов с уже вставленными окнами и наружной и внутренней отделкой. Скорость монтажа перед кладкой выше в 3 раза, себестоимость в 2 раза…Спросите на этом заводе как у них идут дела…))) Почему? Ведь монтируя готовую панель к торцу плиты вы выигрываете в продаваемой площади на 1-3%- а это ваша прибыль…
А если у вас под застройку целый жилой комплекс, как насчёт, например, канадской «летящей» опалубки, позволяющей выливать каркас одного этажа за 4-5 дней? Наверное, прибыль, полученная от построенного дома за 1 год, отличается от прибыли от построенного за 2 года? Ровно в 2 раза… (т.е. на 100%). Дорогие канадские доллары? Так наши уже давно технологию стащили и делают чуть хуже, но дешевле.)))
Вообще, каркас это сугубо профессиональное, конструкторское…о нём трудно говорить, но я знаю одного пожилого профессора с кафедры «железобетон» в Сельхозакадемии, который за 10% от сэкономленного пересчитывал конструктив и проходил Экспертизу повторно…и очень так небедно живёт. От конкретного решения архитектора и конструктора себестоимость здания может варьировать до 10%. Но вы проверяли себестоимость на уровне эскизного проекта? Вы проводили тендер среди архитекторов, учитывая, как фактор не только «мне нравится» или «я больше люблю «классику», но ещё и себестоимость, и технологичность строительства не на словах, а с расчётами? Сомневаюсь…я ни разу не видел таких застройщиков…)))
В Краснодаре 80% всех жилых домов облицованы кирпичом…облицовка клинкерной плиткой быстрее, не даёт такой нагрузки на конструктив, долговечнее и в 2 раза дешевле…и клинкер выпускают уже не только в Турции. Но за 5 лет и множество попыток облицевать клинкером фасад не получилось ни разу… можно, конечно, это списать на консервативность кубанцов…
Вы не обращали случайно в Европе внимания на белые пластиковые окна? Если нет и у вас хватает средств теперь прокатится по Европе-обратите…вы их почти не увидите…,и я не хочу долго доказывать вам, что европейцы умеют экономить…также как и с металлом…Знаете сколько металлического уголка над проёмами в одной блок-секции в тоннах? А сетки для армирования кладки? А то, что композитные детали дешевле, технологичнее вы тоже не обращали внимания? Ну вот вам тогда ещё пару миллионов экономии… и заметьте…без потери качества или скорости строительства, а наоборот…
Но можно экономить и более глобально…с организации строительства… Может мне попадались не те застройщики, но я ни разу при авторском надзоре не видел одновременно графика финансирования, графика строительства, графика закупки и поставки материалов и графика продаж одновременно…это хорошо даже если между отделом продаж, строителями и снабженцами нет профессиональной вражды, но совместного планирования я не видел ни разу. И, наверное, дело не в том, что все хранят свои профессиональные секреты, а в том, что кроме, word-а, excel-я и, при суперпродвинутости, - 1-С, я не встречал ни одной профессиональной строительной программы, которая могла бы посчитать экономику, организацию и стройку одновременно…кстати сейчас эти программы поли язычные…так что русский там тоже есть. Ну а, тогда как вы определяете сколько квартир нужно продать на котловане по себестоимости, чтобы хватало на строительство и снабжение точно по графику? Или вы продаёте с запасом? То-то же перекупщики вас демпингуют, когда вы вылезаете стройкой из земли и начинаете продавать с прибылью…кстати, как без совмещённых графиков вы знаете какой должна быть прибыль на каждом этапе строительства и после? По интуиции? Так теряются опять миллионы.
Кстати, о себестоимости строительства. Мне всегда казалось, что договорная цена куда более точна, чем «Гранд-смета».))) Это чудо расчёта стоимости стало популярно, когда восстанавливали Чечню после войны…и особо прижилась в госстройках, потому что её можно тянуть коэффициентами как резину и там нет ни одной верной цифры в расценках…))) потому что их составляли при социализме (ЕНиРы и ЕРЕРы), а тогда были ещё профтехучилища и каменщик мог выложить до 300 кирпичей в сутки, а не 50 как сейчас…то же относительно бетонных работ….зато в инженерке там щедро…как будто до сих пор канализация чугунная, а водопровод стальной.))) И «Гранд-смету» всегда перекашивает…строительные работы недооценены, а инженерные сети с запасом…но сметчики не виноваты…они считают, как могут))) В результате с подрядчиками стоимость складывается в процессе торга директоров.))) как на стамбульском рынке.) А вы уверенны, что ваш подрядчик не блефует? Как можно играть в тёмную такими деньгами? Могут быть или миллионные потери, или разорённые подрядчики, в зависимости от того как вы умеете торговаться.))) Разорённые подрядчики, кстати, по договору попытаются выполнить взятые на себя обязательства, но «как» … узнают только жильцы…))).
Меня легко можно обвинить…а и обвиняли…типа… «умник», а все вокруг дураки непролазные, и по выставкам не ходят, и заграницу не ездят… Но поставьте себя на место своих менеджеров, возможно очень опытных и информированных…Вы бы стали искать приключений на свою голову, если зарплата у вас стабильная, да и дел других хватает? Зачем ему ваша экономия? Чтобы за те же деньги рыться по сайтам, брызгать инициативой, а в случае каких-то непредвиденных сложностей отвечать за всё это? Ему это надо? Если есть проверенные отцами и дедами кирпичные стены, стальная арматура и куча бумажной волокиты, в которой он наконец-таки за пару десятков лет разобрался. Другой вопрос-почему всё, что должен делать архитектор, делает какой-то строительный менеджер? И этот вопрос к вам- «А кому вы верите» ??? Ведь сами то вы по профессии скорее всего юрист или экономист…
Я не хочу более утомлять вас перечислением мировых строительных технологий, которые мы не используем. Среди строителей сложилось твёрдое убеждение, что всё новое-дороже старого. То же самое и в архитектуре…смотрят на мировую современную архитектуру и вздыхают «было бы у нас столько денег…» и лепят псевдоколоны и средневековую фасадную мишуру на фасады, не понимая, что эта «красота» и есть разница в стоимости нашей и мировой архитектуры. «Деформированная» коробка дешевле, чем «украшенная» коробка. Если не кризис мы застроили бы этими страшными безликими коробками всё, что только можно застроить, пока самих бы не стошнило…хотя…у каждого застройщика есть домик на Лазурном берегу куда он мечтает убежать, когда всех начнёт тошнить.)))
Так может быть надвигающийся кризис — это та ситуация, которая заставит нас «слезть с печи», включить голову и оглянуться вокруг в надежде найти то, что поможет выжить? Тем более, что секрет выживания строителя известен веками-строить красивее и лучше по меньшей цене… ничего другого к сожалению, ещё не изобрели.))) А чтобы не было так страшно от перемен- смотреть на жизнь как на путь с приключениями и авантюрами, а не как на беспечный пляжный отдых в турецком отеле «all inclusive» … Удачи вам!

Владимир Забалонов, архитектор