Дома для ваших машин: обзор рынка от «ракушек» до паркингов. Стоимость - Недвижимость

Рассуждая о городской недвижимости, мы привычно вспоминаем о квартирах и комнатах. Далее разговор предсказуемо перетекает на тему огромной дороговизны данных объектов (что святая правда: даже комнаты сегодня дешевле 2 млн руб. не найдешь), из чего делается вывод: недвижимость большинству населения недоступна. Разве что где-то очень далеко – но туда не наездишься… Между тем прямо рядом с нами, в черте Москвы, есть объекты по цене в 120-150 тыс. Не верите?

Тогда «Журнал о недвижимости MetrInfo.Ru» предлагает вам поговорить о них – о гаражах.

Любой мало-мальски серьезный разговор начинается с классификации предмета обсуждения – и мы не станем нарушать эту традицию. Правда, обнаруженные нами в официальных источниках (ГОСТы и т.п.) системы деления гаражей на категории показались не очень удобными. К примеру, размежевание «по размещению относительно объектов другого назначения» на «отдельно стоящие», «пристроенные», «встроенные» и «комбинированные». Это, вероятно, интересно для проектировщиков и строителей, но вряд отражает главный, с точки зрения рынка, параметр – потребительские характеристики. Поэтому рискнем предложить собственную классификацию.


«Дворовая самодеятельность»
Подобную «красоту» можно увидеть практически в любом московском дворе. Речь прежде всего о «ракушках». К ним примыкают и более капитальные строения – обычно из серого кирпича. Иногда они стоят в гордом одиночестве, иногда сблокированы в группы до 10-12 штук.

Достоинства такого варианта – в доступности. Не только финансовой (хотя и она тоже присутствует), но и самой что ни на есть физической: машина хранится прямо во дворе, идти до нее от подъезда не больше минуты. Но есть и недостатки. Первый – отсутствие электричества. Нет и охраны – полагаться приходится только на прочность замка. Ну и еще на себя самого – в смысле, поглядывать из окна, не подбирается ли кто к «ласточке». Но все эти дефекты бледнеют на фоне главного – невнятного юридического статуса: все подобные строения незаконны.

Мы, конечно, далеки от мысли о том, что все эти гаражи изначально были таковыми. В прежние времена московские власти установке «ракушек» и строительству индивидуальных гаражей как минимум не препятствовали, а то и выдавали наиболее активным жителям временные разрешения на уже возведенное. Но – ситуация изменилась. «На сегодняшний день местные власти в Москве ведут активную борьбу с самовольным захватом парковочных мест, - говорит Ольга Новикова, заместитель генерального директора по стратегическому и инвестиционному развитию компании «НДВ-Недвижимость». – «Ракушки» вывозятся, ограждения снимаются, гаражи сносятся».

Борьба с властями получается затяжной, временами жители одерживают в ней тактические победы: препятствуют сносу, иногда даже умудряются получить какие-то временные бумаги. Но в целом «ракушки» и Ко», конечно, обречены: слишком дорогая земля в городе, слишком много находится желающих освоить здесь каждый сантиметр.


ЛВАУ – совсем не «вау!»
Для начала о «вау!». Если кто не знает, это такое модное восклицание, по-английски пишется как Wow!, переводится как «круто!», «здорово!» и т.п.

Теперь о ЛВАУ. Легковозводимые автомобильные укрытия. Стены из сетки или прутьев (еще одно название сооружения – «арбузятник», видимо, напоминает конструкции, из которых южные гости столицы торгуют бахчевыми), сверху крыша из полупрозрачного пластика.

История ЛВАУ очень понравилась бы Остапу Бендеру – он наверняка внес бы ее в свой список «400 относительно честных способов отъема денег». В середине 2000-х, когда борьба с «ракушками» уже была в самом разгаре, префектуры нескольких московских округов предложили их владельцам сделку: те вывозят укрытия за свой счет, платят примерно по 100 тыс. руб., за которые им будут предоставлены такие «цивилизованные парковочные места». Многие жители согласились.

«Арбузятники» простояли 2-3 года, а потом местные власти стали выдавать предписания и на их ликвидацию тоже. Выяснилось, что разрешения на землю под ними где-то выданы временные, где-то их нет вовсе… А теперь тут будут возводить «народные гаражи» - на что владельцам авто нужно будет снова скидываться. На этот раз уже по 350 тысяч…


Под защитой электричества
Следующая и очень распространенная категория гаражей – стоянки МГСА (Московский городской союз автомобилистов). Их строили с незапамятных времен (герои знаменитого фильма «Гараж» Э. Рязанова делили места как раз в таком), продолжилось их возведение и в 90-е годы. Подобных стоянок огромное количество – ими заняты территории вдоль МКАД и железных дорог, под трассами ЛЭП. Гаражи традиционно красятся в темно-зеленый цвет.

Достоинства подобных боксов – солидные размеры: обычно 3 на 6 метров. Высота – традиционно 1,8 м, но те владельцы, кому это нужно, без проблем поднимают крышу и до 2, и до 2,5 м – в этом случае в помещение входит даже «газель». В таких гаражах, как правило, есть электричество, организована охрана – по ночам по территории бегают внушительных размеров собаки. Впрочем, качество безопасности во многом зависит от личности председателя.

Ахиллесова пята стоянок МГСА – все та же невнятность с документами: в большинстве случаев разрешения выдавались временные, до тех пор пока земля не понадобится городу для чего-то еще. Стоянка имеет статус кооператива, а у владельцев гаражей на руках лишь членские книжки. С другой стороны, данные гаражи спасает именно неудобство земельного участка. Есть у автора знакомый председатель подобного ГСК – человек необычайно словоохотливый, с характерным отчеством Абрамыч (так его, кстати, за глаза величает вся стоянка). И вот, этот Абрамыч с большой охотой рассказывает, как некое НИИ получило заказ на разработку специального кабеля – его должны проложить вместо ЛЭП, под которой сейчас располагается ГСК. «Каждые полгода они проводят испытания, в результате которых кабель благополучно взрывается, - говорит Абрамыч. – Так что стоять нам на этом месте еще много лет!».

Правда это или нет – судить не берусь, но пока кооператив никто не трогает…


Народное, но не очень
Теперь о «народных гаражах». Строго говоря, это не тип парковок, а городская программа. Но «народных» понастроено в Москве столько, что они уже стали именем нарицательным. И кстати, отмечает Ольга Гусева, директор по маркетингу ГК «Домостроитель», проекты, по которым они строятся, применяются и в коммерческих объектах.

Парковки этого типа – многоэтажные (максимум, что видел автор, – семь этажей, хотя не исключаю, что может быть и больше). Лифтов нет – машины взбираются наверх по пандусам, люди – по лестницам. Весьма спартанскими оказываются и условия хранения: внешние стены сооружения вообще отсутствуют (только барьер высотой в полметра, чтобы машина не укатилась), температура внутри «народного гаража» в точности такая же, как и на улице. А крайним машинам достаются еще и снег с дождем. Нет внутренних стен – только белые линии на асфальте. Так что никакой гарантии, что машину вашу не поцарапают.

Еще одна характерная черта строения – теснота: очевидно, что из имеющейся площади застройщики постарались выжать побольше парковочных мест. Поэтому в «народных» не диво машино-места в 14 кв. м – открывая дверь своей машины, можно запросто поцарапать соседнюю. Очень узкие и проезды.

Подобное «великолепие», однако, сочетается с довольно высокой ценой эксплуатации – машино-место обходится своему владельцу в 700-1000 руб. в месяц. Безусловное достоинство «народных» - полноценное свидетельство о собственности. Вроде дополнительная гарантия от экспроприации. С другой стороны, и собственность в нашей стране власти иногда отбирают, особенно не комплексуя…


Встроенные, пристроенные, надстроенные…
Современные паркинги. Очень разношерстная категория – они бывают и встроенными (на первых этажах жилых и коммерческих зданий), и отдельно стоящими. С отоплением или без. С различными дополнительными опциями (шиномонтаж, мойка) или без оных. Но главное отличие – несколько этажей и государственные свидетельства о собственности, что является определенной гарантией от сноса. А также хорошие условия, в которых содержатся внутри машины. Ни дождя, ни снега, ни вандалов. Как правило, полноценные внутренние стены, полностью изолирующие машину от соседей. Лишь в некоторых паркингах застройщики позволяют себе те самые белые линии на асфальте.


От нуля до $200 тысяч
Вопрос о цене всегда интересует потенциальных покупателей. Правда – как это обычно бывает на вторичном рынке – «средние цены» тут смазаны из-за различных аппетитов и уровня адекватности продавцов.

Категории, перечисленные в первых двух главах, стоят очень мало – именно из-за войны против них со стороны городских властей. «Ракушку» в зависимости от ее состояния можно купить и за 3000 руб., и за 500. Встречаются иногда и объявления «заберите даром!». Вероятно, на собственника давит районная управа, требуя демонтировать за свой счет – вот он и пытается избавиться от такого имущества.

Самая распространенная цена на боксы на стоянках МГСА – 150-200 тыс. руб. Бывает дешевле – 80-100 тыс., что объясняется плохим техническим состоянием объекта. Встречаются и продавцы, пытающиеся выжать 500-600 тысяч – как правило, за счет проведенного тюнинга. Уже упоминавшийся в этой статье Абрамыч показал автору такой гараж в своем хозяйстве: пол там был вымощен мрамором (в свое время хозяин увел его из Метростроя), стены утеплены и обшиты сайдингом, установлены электрические обогреватели, свет множества ярких ламп слепил глаза. Выглядело все, конечно, впечатляюще, но я лично покупать такое бы не стал – вдруг завтра тот самый НИИ создаст-таки кабель и весь кооператив снесут?

С ценой на «народные гаражи» все вроде бы просто: городское правительство в свое время зафиксировало ее на уровне 350 тыс. руб. Но это – первичные продажи, а получившие собственность частные лица, конечно, вольны продавать как хотят. Так что уже сформировался вторичный рынок: где-то такие гаражи невозможно продать и за изначальные 350 тыс., а где-то цены доходят до 700-800 тыс.

Самыми дорогими, естественно, оказываются места в современных паркингах. Если место престижное, а гараж расположен внизу элитного дома (т.е. от квартиры до него можно доехать на лифте, не выходя на улицу), то цена, говорит Вадим Ламин, управляющий партнер агентства недвижимости SPENCER ESTATE, может достигать $200 тыс.


Резюме от журнала www.metrinfo.ru
Гаражи, конечно, недвижимость – но очень специфическая. Самые дешевые из этих предложений вполне доступны по цене, но несут огромные риски – нет права собственности, перспективы сноса… Именно этим, вероятно, дешевизна тут и объясняется. Что до современных паркингов, то там все «по-настоящему», включая солидную бумагу из Росреестра. Но и цена вполне приближается к однокомнатной квартире экономкласса…


Мнение эксперта:

Максим Клягин, аналитик УК «Финам Менеджмент»:
Данное направление рынка коммерческой недвижимости в силу дефицита качественного предложения, конечно, можно считать вполне перспективным. Но скорее этот сегмент может стать действительно привлекательным только в среднесрочном горизонте. Сейчас этот сектор даже в большинстве крупных городов страны только начинает развиваться. И пока интерес инвесторов к проектам наземных парковок и более масштабным многоярусным парковочным боксам за исключением отдельных локальных, наиболее капиталоемких рынков, например, столичного региона, в целом не очевиден.

Негативно влияет целый ряд факторов. Прежде всего, сравнительно невысокий уровень платежеспособного спроса со стороны конечных потребителей в большинстве регионов. При инвестициях, сопоставимых с показателями для торговых или офисных объектов, уровни рентабельности здесь в среднем гораздо ниже: примерные расчетные сроки окупаемости обычно составляют около 8-10 лет. Кроме того, риски, в том числе административные (так как нет единых, прозрачных сложившихся норм функционирования рынка), плохо поддаются прогнозированию. Впрочем, нельзя исключать, что более динамичному развитию рынка могут способствовать, с одной стороны, какие-либо дополнительные законодательные ограничения (в части правил парковки), инициируемые сейчас во многих крупных городах, с другой – действительно льготный режим для инвесторов, которые готовы реализовывать такие проекты, - субсидии и другие формы государственной поддержки.