Регистрация прав на квартиру – на финише сделки. Ошибки в документах - Недвижимость

Корректная и безошибочная работа органов, осуществляющих государственную регистрацию сделок с недвижимостью, – это вопрос, важность которого сложно переоценить. Предположим, у вас украли в метро кошелек с 15 тыс. руб. Вы, конечно, погорюете – но потом получите на работе зарплату, и все забудется. А если по вине госрегистраторов лишитесь квартиры – зарабатывать на нее вам придется многие десятилетия…

По этой причине всем нам (т.е. собственникам квартир) хотелось бы, чтобы территориальные Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (так официально называется Росреестр) работали безошибочно. Так ли это бывает на деле – об этом обозреватель «Журнала о недвижимости MetrInfo.Ru» беседовал с помощником руководителя Управления Росреестра по Москве Романом Строковым.

- Роман Викторович, давайте, что называется, быка за рога: в работе вашей организации много брака? Какова ваша собственная оценка?
- Ошибки случаются везде, где работа ведется живыми людьми. Это нормально – как говорится, не ошибается тот, кто ничего не делает. Чаще всего ошибки технические: например, в паспортных данных не там поставили точку, указали не ту цифру. Кстати, такая ситуация предусмотрена законом «О регистрации…» (Федеральным законом от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». - Прим. ред.): в нем есть статья об исправлении технических ошибок.

В случае если гражданин обнаружил подобную неточность, он подает заявление, и ему выдают исправленные документы в ускоренном порядке – в течение трех дней.


- И много таких случаев? Может быть, у вас есть на этот счет какая-то статистика?
- Случаев немного – на фоне общего объема регистрационных дел это - мизер. Что касается статистики, то мы данные о технических ошибках не ведем. Вряд ли кого-то этот вопрос интересует.


- Ну, что не интересуют именно технические ошибки – с этим соглашусь. А как насчет сознательных злонамеренных действий сотрудников. Такое случается?
- В принципе, такое возможно в любом государственном органе. И ответственность за подобные действия предусмотрена как законом «О регистрации…», так и уголовным законодательством. В Уголовном кодексе есть статьи 170, 285.3 и 293. Что касается статистики, то за последние два года прецедентов привлечения наших сотрудников по указанным статьям не было. Раньше – были, но случаи, конечно, единичные.


- Последние два года нет случаев - это потому, что все такие кристально чистые? Или поймать не получается?
- Будем исходить из того, что для привлечения к уголовной ответственности необходимы факты, доказательства. Видимо, у следственных органов таких материалов просто нет… Что касается собственно нашей организации – вероятно, мы неплохо работаем, делаем выводы из событий прошлых лет. У нас ведется активная антикоррупционная работа, есть телефон доверия, специальный антикоррупционный сайт. Любой гражданин, любая организация может направить на них сообщения об известных им фактах, связанных с коррупцией. Статистика по этим каналам имеется: за первое полугодие 2012 года на этот сайт антикоррупции поступило два сообщения, по телефону доверия – 12 сообщений.


- Роман Викторович, давайте вернемся к вопросу об ответственности органов Росреестра и их сотрудников. Насколько я понимаю, там есть верхняя ценовая граница?
- Да, законом «О регистрации…» установлена компенсация за утрату жилого помещения в пределах одного миллиона рублей.


- Но ведь Россия очень разная… 1 млн в деревне в Тобольской области – это огромная сумма, там, наверное, любая недвижимость стоит в этих пределах. А для московского рынка – это ничто…
- Закон на всей территории РФ одинаковый. Граница, установленная им, действует везде.


- А чья ответственность прописана в законах - Росреестра (как организации) или отдельных сотрудников?
- По большей части – регистрирующего органа. Именно Росреестр несет ответственность за достоверность и точность вносимой информации, за правильность введения данных регистра. И если в результате незаконных действий регистрирующего органа был причинен вред – то такой вред возмещается за счет казны Российской Федерации. С другой стороны, в соответствии с трудовым законодательством, лица, по чьей вине допущено причинение ущерба, потом будут нести ответственность в порядке регресса.


- То есть сначала государство заплатит пострадавшему гражданину, а потом будет уже разбираться с собственными сотрудниками?
- Да, именно так.


- Но главное в этой теме, на мой взгляд, – что нет ни одного случая, когда гражданин получил бы компенсацию от регистрирующего органа…
- Да, практики такой нет. В то же время прецедент такой уже есть. В Москве судом общей юрисдикции в этом году было рассмотрено дело в возмещении вреда гражданину в связи с утратой жилья. Суд постановил возместить гражданину вред в связи с утратой жилья за счет средств казны Российской Федерации.


- Давайте оставим эту тему – как-то грустно тут все выходит. Если позволите, поговорим вот о чем: о доверенностях. Известно, что некоторое количество квартирных мошенничеств строятся на них – иногда доверенности просто поддельные, иногда их выправляют на умерших. А вопрос у меня простой: могу я, гражданин, владеющий квартирой, написать вам заявление: я не собираюсь никому, ни при каких обстоятельствах выдавать доверенность на продажу своей квартиры. И всякого человека, который придет якобы от моего имени по доверенности, следует сразу сдавать в полицию.
- Есть такой способ, но для этого у человека должны иметься какие-то основания.


- Я боюсь мошенников – этого не достаточно?
- Такие заявления иногда к нам поступают. Обычно они связаны с тем, что у человека есть какие-то основания для опасений – например, он потерял паспорт или документы на квартиру. Мы учитываем их при рассмотрении каких-то сделок с этой квартирой.


- А как это можно сделать? Технически?
- Прийти и написать заявление. Можно это сделать в нашем центральном офисе на Большой Тульской улице, д. 15. Электронная база у нас единая, так что регистратор в любой приемной увидит, что такая бумага подана.


- Я люблю точные формулировки, поэтому мне не очень нравятся ваши слова о том, что вы «будете учитывать». У вас лежит такое заявление, и приходит кто-то с доверенностью – сделка будет зарегистрирована?
- Есть уже много раз упоминавшийся нами закон «О регистрации», в котором вся процедура и действия регистратора регламентированы. Там нет такого основания для отказа или приостановления сделки. Может быть, человек, написавший такое заявление два года назад, уже забыл о нем. Или уехал за границу. И регистратор, видя заявление, предпримет необходимые меры для устранения сомнений в регистрации: либо свяжется с собственником (если тот, конечно, оставил какие-то свои координаты), или обратится к нотариусу, удостоверившему доверенность или договор.


- В общем, «железобетонный» запрет на сделки по доверенности я как собственник установить не могу?
- Не можете.


- Ситуация, с которой недавно я столкнулся лично. По понедельникам ваши приемные работают по четыре часа – с 9.00 до 13.00. И три часа из этих четырех «висела» компьютерная база. После этого сотрудники объявили, что рабочий день у них закончился, и выразили горячее желание разойтись по домам. Как вы считаете, это правильно? Или можно было задержаться на работе?
- Такие случаи крайне редки, сумасшедших очередей в Москве давно нет. А в случаях, о которых говорите вы, все оставлено на усмотрение руководителя территориального отдела. Он может продлить время приема заявлений, если этого требует ситуация.


- Еще картинка с натуры. При сдаче документов на регистрацию выясняется, что продавец состоит в браке. Приемщица категорически требует нотариальное согласие супруги на сделку. Хотя объект получен в порядке дарения – в этом случае никакого согласия от супруги закон не требует. Второе – приемщица «подсказывает», к какому нотариусу следует обратиться за согласием. В первом случае непонятно, как человек с таким уровнем подготовки принимает документы. А во втором – продвигать интересы конкретного нотариуса госслужащему, как я понимаю, нельзя. Это называется коррупцией.
- Общаясь с приемщиком, необходимо понимать, что это не то лицо, которое принимает решение о регистрации вашего права. Приемщик лишь принимает документы, причем не может отказать в их приеме. Решение о том, регистрировать сделку или нет, выносит государственный регистратор. Это специалист, который прошел соответствующую подготовку, имеет диплом и назначен в установленном порядке государственным регистратором.

Также могу добавить, что у нас в каждой приемной есть окна приема, окна выдачи, и есть окно консультаций. И если нужна консультация квалифицированного специалиста – следует обращаться именно в это окно. А в должностные обязанности приемщика входит только прием документов, проверка их комплектности, а также проверка личности и полномочий лица, который подает документы.


Мнения экспертов

Какие бывают ошибки

Вадим Ламин, управляющий партнер агентства недвижимости SPENCER ESTATE:
Ошибки, конечно, случаются. Однако в моей практике они все носили случайный характер. Смешной случай произошел недавно с покупательницей квартиры. Получив свидетельство, она обнаружила ошибку в написании собственной фамилии. Сдали документ на исправление. Каково же было ее удивление, когда, получив новое свидетельство, она обнаружила ошибку уже в дате рождения. С третьего раза все получилось правильно. Благо человек был с юмором, и все обошлось без каких-либо эксцессов.

Елена Жданова, адвокат адвокатского бюро «Право.Недвижимость.Семья»:
Я знаю о случаях, когда органы Росреестра при получении кредита в банке под залог квартиры не выдавали собственникам новые свидетельства о собственности (с отметкой о залоге), а просто возвращали старые. На них не было отметок об обременении – соответственно, собственник, окажись он недобросовестным, мог бы попытаться такую квартиру продать, брать под нее авансы и т.д.

Привлечь регистраторов к ответственности – возможно ли?

Софья Соколова, юрист практики по недвижимости и инвестициям юридической компании «Качкин и Партнеры»:
На практике взыскать убытки с регистрационного органа довольно затруднительно. Заявитель должен доказать, что возникшие у него убытки вызваны именно действиями органа, осуществляющего государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, а не действиями третьих лиц или неосмотрительностью самого истца. Также заявителю необходимо доказать наличие вины регистрирующего органа. Вина может выражаться в форме умысла либо неосторожности. Однако в судебной практике существует устоявшееся мнение, что совершение регистрационным органом оспариваемых действий может быть основано на неправильном толковании им положений закона, что не может расцениваться в качестве умысла или неосторожности.

Олег Сухов, адвокат «Юридического центра адвоката Олега Сухова»:
Если в теории возможность привлечения к ответственности регистрирующего органа или сотрудников Росреестра достаточно проста и понятна, то на практике все совсем иначе. В деле взыскания убытков с Росреестра сложность состоит в том, что практически невозможно установить причинную связь между действиями регистрирующего органа и наступившими последствиями. Возмещение из государственной казны ущерба возможно лишь в том случае, если будут установлены незаконные (мошеннические) действия регистратора.

Прецедент, когда суд удовлетворил иск о взыскании убытков в виде утери имущества в связи с тем, что регистрирующим органом при регистрации договора купли-продажи на квартиру были допущены нарушения норм действующего законодательства, был в Московской области. В том случае государственная регистрация сделки была произведена при наличии сведений о мошеннических действиях в отношении спорной квартиры. Но подобных прецедентов единицы.

Ксения Архипова, юрисконсульт департамента оформления недвижимости компании «НДВ-Недвижимость»:
Доказать необоснованность действий или принятых решений Росреестра и государственного регистратора возможно. Однако, как правило, привлечь конкретных должностных лиц к ответственности достаточно сложно, а случаи возмещения убытков и упущенной выгоды крайне редки в силу того, что в РФ в принципе тяжело добиться такого плана возмещений. Мало доказать, что убытки были понесены, а выгода упущена вследствие виновных действий государственного регистратора (либо иного должностного лица Росреестра), необходимо доказать, что данные убытки были обоснованы и избежать их не представлялось возможным.

В качестве примера можно рассмотреть арбитражную практику Санкт-Петербурга, в которой содержится показательный случай привлечения Государственного бюро регистрации Санкт-Петербурга (далее – ГБР) к гражданско-правовой ответственности. Арбитражным судом Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 17 апреля 2002 г. по делу № А56-7486/02 был признан незаконным отказ в регистрации прав, и суд обязал ГБР зарегистрировать право собственности юридического лица по ранее представленным в регистрирующий орган документам. В дальнейшем истец обратился в арбитражный суд с иском к ГБР о взыскании убытков в связи с отказом в государственной регистрации прав истца. Под убытками в данном случае арбитражный суд понимал расходы, которые произвел истец для восстановления своего нарушенного права, т.е. расходы по оплате услуг юридического характера. 23 сентября 2002 г. по делу № А56-23135/02 Арбитражный суд Санкт-Петербурга и Ленинградской области вынес решение о взыскании с ГБР убытков. 17 декабря 2002 г. данное решение было отменено постановлением кассационной инстанции на том основании, что нарушенное право истца восстановлено в результате разрешения спора и принятия соответствующего решения судом, задачей которого является защита нарушенных прав. Истцом не было представлено доказательств того, что восстановление права истца явилось следствием оказания ему правовой помощи юридической фирмой, также не было представлено доказательств того, что без расходов, понесенных истцом, восстановления нарушенного права не произошло бы.

А как у них?

Дарья Погорельская, руководитель юридического департамента ГК «МИЦ»:
В Германии государственная регистрация прав на объекты недвижимости производится в участковых судах (это самая низшая ступень судебной системы) и осуществляется помощниками судьи. Единый государственный реестр прав, существующий в российском законодательстве, немцам заменяет Поземельная книга.

Регистратор самостоятелен и независим в принимаемом решении, решение регистратора может быть обжаловано только в суде, причем в том суде и у того судьи, помощником которого является регистратор.

Сам регистратор в Германии к суду не привлекается. Ответственность и возмещение ущерба от ошибок регистратора несет государство. Регресс к регистратору может быть применим только тогда, когда имел место умысел или грубая неосторожность со стороны регистратора (на практике случаев возмещения ущерба регистратором в порядке регресса не было). Как правило, все иски о возмещении ущерба были связаны с ошибками, допущенными при сканировании листов Поземельной книги, и государство в этих случаях выплачивало на основании решений суда соответствующие компенсации.


Владимир Яцкий, заместитель директора департамента недвижимости Минэкономразвития России:
В мире существует несколько систем регистрации прав, в которых по-разному решается вопрос об ответственности органа (лица), осуществляющего регистрацию, и, как следствие, зависит судьба добросовестного приобретателя.

Наибольшей известностью пользуются системы государственной регистрации Германии, Голландии и Испании. Все они, несмотря на присущие им различия, обусловленные особенностями исторического развития национальных систем государственной регистрации, успешно решают задачи обеспечения оборота недвижимости. Большинство остальных стран используют или повторяют эти системы регистрации.

В Германии государственная регистрация прав на недвижимость осуществляется судом. Акт государственной регистрации прав является судебным актом, принятым в порядке неискового производства. Это придает государственной регистрации особую значимость.

При этом работники судов, осуществляющие государственную регистрацию, непосредственно не отвечают за результаты. В случае возникновения убытков у правообладателей в связи с неточностью внесения записей ответственность несет государство.

В Голландии все правовые последствия возникают для сторон договора с момента нотариального удостоверения договора с недвижимым имуществом. Реестр прав ведется специально созданными юридическими лицами, деятельность которых регулируется и контролируется публичной властью. Этот реестр формируется на основании сведений, предоставляемых нотариусами.

Система государственной регистрации Испании основана на формировании профессионального сообщества частных лиц, в соответствии с законом выполняющих публичную функцию по государственной регистрации прав. В каждом регистрационном округе деятельность по государственной регистрации осуществляет государственный регистратор прав, который несет ответственность за результаты регистрации, в том числе осуществляет компенсацию убытков, которые могут возникнуть у граждан в результате их деятельности.